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住宅ローンは繰り上げ返済するべき?資産運用とどちらが得策?

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ボーナスなどでお金に余裕ができたとき、住宅ローンを繰り上げ返済するか、投資や資産運用のために使うべきか悩む人も多いでしょう。繰り上げ返済をすると住宅ローンの利息軽減効果が期待できますが、必ずしも得策とは限りません。
本記事では、住宅ローン繰り上げ返済のしくみとその種類、利用時の注意点について解説します。

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2種類の”繰り上げ返済”

通常の住宅ローン返済と別途、返済額の一部または全額を前倒しして返済するのが”繰り上げ返済”です。
返済分は元金に充当されます。そうすること元金が減り、残りの返済額にかかる利息が減るため、返済総額も減らせるというわけです。

一般的に返済額が大きくなる住宅ローンにの場合、利息の金額も大きくなりがち。繰り上げ返済をうまく活用したほうが得だといえます。

繰り上げ返済の方法としては、”返済期間短縮型”と”返済額軽減型”の2種類あります。それぞれの違いを知っておきましょう。

返済期間短縮型

毎月の返済額は変わらず、残りの返済期間を短縮するものです。返済期間を短縮することで、短縮した期間分の利息が軽減されます。
繰り上げ返済の時期が早く、そして金利が高い場合では、さらに大きな効果があります。

返済期間を早めることで金利の軽減につながり返済総額も少なくなるというのが、返済期間短縮型の特徴であり、大きな利点でもあります。

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返済額軽減型

返済期間は変わりませんが、毎月の返済額を抑える効果があるのが返済額軽減型といわれるものです。
毎月の出費である返済額が減らせるため、家計にゆとりができます。

返済期間短縮型のほうが返済総額が少なくなりますが、家計の負担を減らして無理なく返済していきたいという場合には、返済額軽減型を活用しましょう。

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“返済期間短縮型”と”返済額軽減型”はどちらがお得?

では2種類の繰り上げ返済方法、一体どちらがお得なのでしょうか。
例えば、以下の住宅ローン利用条件で考えます。

  • 2年前に3,000万円を借入
  • 金利1.5%(全期間固定)
  • 返済期間35年
  • 元利均等返済(ボーナス返済なし)

この条件で200万円の繰り上げ返済すると、利息軽減額は次のとおり。60万円以上の差が生じることが分かります。

  • 返済期間短縮型:約117万円
  • 返済額軽減型:53万円

上記のように、返済期間短縮型のほうが利息軽減効果が高く返済総額も軽減されますが、毎月の返済額は変わらないため、負担軽減の効果をすぐに感じにくいといえます。

一方返済額軽減型では、毎月の返済額が6,406円減ることになるので、家計運営をするうえで直接的にお得感が感じられます。
借入先の金融機関担当者やファイナンシャルプランナーと、先述のようなシミュレーションを行ったうえで、繰り上げ返済を検討しましょう。

住宅ローン繰り上げ返済の注意点とは

繰り上げ返済をする際の注意点についても理解したうえで利用しましょう。ここでは4つのポイントを解説します。

借入条件によって繰り上げ返済の効果が異なる

繰り上げ返済の効果は何かというと、”利息軽減効果”です。これは借入残高や金利、返済期間といった借入条件によって異なります。

簡単にいうと以下のような関係性です。

  • 借入残高が多いほど効果が大きい・借入残高が少ないほど効果は小さい
  • 金利が高いほど効果が大きい・金利が低いほど効果は小さい
  • 返済期間が長いほど効果が大きい・返済期間が短いほど効果は小さい

借入条件をふまえて、家計運営とのバランスを考えながら繰り上げ返済を行ないましょう。

住宅ローン控除が受けられない・控除額が減る可能性がある

住宅ローンを組む際に知っておくべきなのが”住宅ローン控除”のこと。年末時点でのローン残高の最大1%を、最大10年間所得税・住民税から控除されるというものです。その控除額は、年間最大40万円にもなります。

ただし繰り上げ返済を行なうと、控除額が減ってしまったり、場合によっては控除が受けられなかったりすることもあります。

繰り上げ返済のタイミングや借入条件によっては、住宅ローン控除期間中の繰り上げ返済で損する可能性があるということを、知識として入れておきましょう。

繰り上げ返済に手数料がかかる金融機関・商品がある

手数料の有無やその金額についても確認しておく必要があります。
数千円から数万円という手数料も、月々の返済額や利息を考えると軽視できません。
新規で住宅ローンを組む場合や、借り換えをする際には、各金融機関やその商品の手数料についても比較検討してみましょう。

ただし、繰り上げ返済を複数回行なう予定でなければ、手数料ばかり重視するのではなく、金利等の条件との比較により総合的な判断が必要です。

繰り上げ返済用の積立には注意

超低金利のいまの時代では、繰り上げ返済をすること自体が賢い資産運用だともいえます。
ただし、繰り上げ返済は手元にある余裕資金や臨時収入などを以って行なうのが鉄則です。

例えば、繰り上げ返済で高い利息軽減効果を得たいからといって、繰り上げ返済のための資金を毎月積立するのは得策とはいえません。

繰り上げ返済の積立ができるほど家計に余裕があるのならば、その積立額を毎月の返済額に充てましょう。
返済金額を上げるようにローンの見直しをして、返済期間を縮めることで、最終的な返済額も減らせるためです。

資産運用は、住宅ローン返済と並行して検討するべき

市場の動向もふまえて、住宅ローン返済をしながら資産運用を検討するのが賢い選択といえます。
住宅ローンの金利が低い時代には、繰り上げ返済によって利息負担軽減を図れば、家計運営に大きな効果を与えます。
資産運用という視点で考えても、返済総額を軽減するのは得策です。

ただし、返済総額を減らしただけで資産を増やすことにはつながりません。
繰り上げ返済によって得た余剰金を資産運用に回したり、住宅ローン控除により還付される税金を資産運用としての資金に充てたりするなどして、資産形成の方法についても考えてみましょう。

繰り上げ返済も資産運用も、あくまでも家計に負担がかからないのを限度として、双方のバランスを考えながら検討することが大切です。

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まとめ

家計運営の状況を見て、住宅ローン返済額に余裕があると感じるのならば、返済期間短縮型の繰り上げ返済で返済総額を軽減する。
毎月の返済が厳しい、あるいは近い将来厳しくなりそうな状態なら、返済期間短縮型で現在の家計負担を軽減する。
このように、繰り上げ返済は家計の状況に合わせて選択します。

複数回、繰り上げ返済ができそうな見通しであれば、双方を交互に行なうのもひとつの方法です。
繰り上げ返済をうまく活用すれば、資産運用の資金に回すことも可能となります。資産運用を検討する際には住宅ローンとのバランスをふまえて考えるようにしましょう。

最近では銀行窓口に行かずとも、オンラインで返済手続きができるなど、繰り上げ返済に係る手続きも非常に簡単になっています。
ただし手軽にできるとはいえ、返済額が大きい場合や将来的な家計運営に不安がある場合、その他の資産運用を検討する場合には、借入先の金融機関担当者やファイナンシャルプランナーなどの専門家に相談してから実行することをおすすめします。

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この記事の監修者

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村松 寛太

1987年、富山県富山市生まれ。
大学進学と共に上京し、就職と共に地元北陸に戻る。
両親の死をキッカケに自身の人生を考え、会社員時代に7つの収入源を獲得する。 27歳で独立後、個人事業主として自律した社会人を増やすべく活動。
32歳でTRUST company株式会社を設立。

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